عصر اعتبار- نشانههایی مبنی بر تغییر رویکرد سرمایه گذاران از ساخت و ساز در مناطق شمال شهر به هسته مرکزی با رشد ۵۶ درصدی صدور پروانههای ساختمانی در نقاط بافت فرسوده تهران طی چهار ماه ابتدای سال جاری دیده می شود.
به گزارش پایگاه خبری«عصراعتبار» به نقل از ایسنا، بازار مسکن شهر تهران با چند ریزنوسان در بافت فرسوده، بخش املاک کوچک متراژ و ارزان قیمت از ابتدای سال 1396 نشانه های خروج غیرتورمی از رکود را این بار از جنوب شهر تهران بروز داده که پیشتازی منطقه 12 به عنوان دربردارنده بیشترین پلاکهای بافت فرسوده در رشد متوسط قیمت مسکن با افزایش 13 درصدی طی تیرماه نسبت به مدت مشابه سال قبل، افزایش 56 درصدی پروانه های ساختمانی در مناطق 11 و 12 طی چهار ماه و رشد 49 درصدی تقاضا برای خرید واحدهای 16 تا 20 سال موید این مساله است.
مظنه قیمت مسکن در مناطق 10 تا 12 تهران بر اساس معاملات مردادماه 1396 | |||
محله | متراژ | سن بنا | قیمت |
امین حضور | 50 متر | 12 سال | 110 میلیون |
آبشار دمار | 68 متر | 3 سال | 190 میلیون |
لاله زار | 62 متر | 14 سال | 180 میلیون |
سنگلج درخونگاه | 46 متر | 3 سال | 113 میلیون |
دخانیات | 45 متر | 14 سال | 98 میلیون |
هلال احمر | 49 متر | 5 سال | 90 میلیون |
اسکندری | 120 متر | نوساز | 492 میلیون |
جمالزاده | 51 متر | 6 سال | 180 میلیون |
آگاهی | 66 متر | 11 سال | 155 میلیون |
منیریه | 55 متر | 4 سال | 207 میلیون |
آذربایجان | 66 متر | 19 سال | 237 میلیون |
باغشاه | 65 متر | 9 سال | 230 میلیون |
فروزش | 81 متر | نوساز | 295 میلیون |
شبیری جی | 49 متر | نوساز | 119 میلیون |
بریانک | 60 متر | 5 سال | 187 میلیون |
هاشمی | 53 متر | 7 سال | 134 میلیون |
با اینکه رشد 36.6 درصدی پروانه ساختمانی شهر تهران در زمستان 1395 نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن در بهار سال جاری دچار افت شد و به وضعیت منفی رسید، شاهد نوعی رونق ساخت و ساز در منطقه 12 بودیم که صدور پروانه های ساختمانی در این منطقه نسبت به مدت مشابه سال قبل 1.5 برابر شد و نشان می دهد تمایل برای سرمایه گذاری در مسکن لوکس و نیمه لوکس با توجه به 490 هزار واحد مسکونی خالی استان تهران، به سمت متقاضیان اصلی سوق یافته است. اتفاقی که در روزهای اخیر با ارایه تسهیلات 160 میلیون تومانی با سود هشت درصد برای ساخت و ساز در بافت فرسوده از طریق سپرده گذاری همراه شده است. در روزهای اخیر 1000میلیارد تومان تسهیلات نوسازی برای اعطا به انبوه سازان انجام شد که نوعی حمایت از انبوهسازان در نوسازی بافتهای فرسوده محسوب می شود.
مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری گفت: وجود 2.6 میلیون مسکن خالی در کشور نشان می دهد که انبوه سازان تا کنون راه را اشتباه رفته اند. لذا باید از این به بعددر سرمایهگذاریدقت کنند. قطعا بافت فرسوده بهترین نقطه برای سرمایه گذاری است؛ زیرا مخاطبان مسکن در استطاعت در محدودههای بافت فرسوده زندگی می کنند که با توجه به تسهیلات هشت درصد قطعا توانمند می شوند.
محمدسعید ایزدی اظهار کرد: جلساتی را با بانک مرکزی و معاونت اجرایی در خصوص دو مصوبه داشتیم که اعطای تسهیلات به انبوه سازان یکی از آنها بود و توسط بانک مرکزی انجام شد. مصوبه دوم هم به میزان 1000میلیارد تومان که امیدواریم ابلاغ شود تسهیلات برای مردم است.
ایزدی پرداخت این تسهیلات را فرصتی کم نظیر برای انبوه سازان و خریداران مسکن در بافتهای فرسوده دانست و گفت: ساز و کاری که این مصوبه در نظر گرفته تضمین فروش برای انبوه سازان فراهم میکند؛ زیرا با توجه به سود هشت درصد قطعا تقاضا برای خرید این واحدها بالا می رود. انبوه سازی که میخواهد در این بافتها پروژه ای را شروع کند با استفاده از سرمایهگذاری خرد از طریق مالکین وجوهی دریافت میکند،خودش هم پولی میگذارد و اگر دو سپرده 40 میلیون تومانی در بانک بگذارد 160 میلیون تومان وام با سود هشت درصد دریافت می کند که در تاریخ ایران بیسابقه است.
از سوی دیگر اقبال به سمت واحدهای قدیمی ساز بیشتر شده و این در حالی است که انتظار می رفت به دلیل مازاد 2.6 میلیونی مسکن که حدود یک میلیون واحد آن طی پنج سال اخیر افزوده شده و نیاز انبوه سازان به شارژ نقدینگی، شاهد عرضه بیشتر واحدهای نوساز در بازار مسکن باشیم. اما به نظر می رسد به دلیل عدم کفایت تسهیلات 160 میلیون تومانی برای خرید واحدهای کلید نخورده، متقاضیان هدف گذاری خود را به سمت اولویتهای بعدی تغییر داده اند.
افت تدریجی قیمت مسکن طی مدت 48 ماه از یک سو با کاهش شدید عرضه به دلیل بازده پایین سرمایه همراه شده و از سوی دیگر با توجه به نزدیک شدن قیمت مسکن به کف، قدرت خرید دهکهای متوسط را افزایش داده است. بنابراین به دلیل تقویت بازار از طریق تسهیلات 80 میلیون تومانی خانه اولیها با بهره 9.5 درصد و تسهیلات 60 میلیون تومانی اوراق حق تقدم با بهره 17.5 درصد، بازه زمانی زمستان 1395 تا کنون فرصت مناسبی برای ورود متقاضیان مصرفی به بازار مسکن بوده که البته به کندی صورت گرفته است. با این وجود افزایش یک تا 20 درصدی تعداد معاملات در مناطق 3، 5، 10، 11، 12، 13، 20 و 22 طی تیرماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل حاکی از تحرک نسبی در بازار میان متراژ، کوچک، قدیمی ساز و ارزان قیمت است.
بنابراین گزارش، در شهر تهران حدود 14 هزار و 792 هکتار را بافت ناپایدار تشکیل داده به گونهای که 43 درصد از کل واحدهای مسکونی کلانشهر خصیصه ناپایداری دارند. محدوده ناپایداری و ریزدانگی 8669 هکتار از کل وسعت تهران را به خود اختصاص داده است. ناپایداری و فرسودگی در کلانشهر تهران بیشتر در محدوده مرکزی شهر و در مناطق 12، 11 و 10 و همچنین مناطق حاشیهای محدوده مرکزی مانند مناطق 15، 14، 7 و 17 متمرکز شده است. این مناطق 2350 هکتار از محدوده بافت فرسوده معادل 72 درصد کل آن را شامل میشوند.
بیشترین مساحت بافت فرسوده در بین مناطق در منطقه 12 با 593 هکتار و کمترین میزان در منطقه 22 با 0.9 هکتار است. بیشترین درصد فرسودگی در بین مناطق در منطقه 10 با 52.3 درصد است که میبایست توجه ویژهای به آن داشت و کمترین درصد فرسودگی در منطقه 22 با 0.02 درصد است.