به گزارش پایگاه خبری «عصر اعتبار» به نقل از ایسنا، بهروز ملکی در سمینار تخصصی تغییرات در بازار زمین و مسکن در پاسخ به اینکه چرا بازار مسکن برای ما اهمیت دارد؟ گفت:  35 درصد هزینه خانواده های ایرانی متعلق به مسکن، 80 درصد ثروت خانواده ایرانی در گرو مسکن و در حوزه اقتصاد کلان  14 درصد اشتغال وابسته به مسکن است.

وی ادامه داد: نرخ رشد متوسط بورس در سال‌های 1371 تا 1396 حدود 24 درصد و در بعضی سال‌ها شاخص بورس بالای 100 درصد بوده و از طرفی رشد سالیانه قیمت زمین در مدت زمان مشابه 16 درصد است.

این تحلیل‌گر بازار مسکن افزود: سهم هزینه‌ی مسکن در سال‌های 1371 تا 1395 روند افزایشی داشته؛ به طوری که سایر هزینه‌های خانوار را کاهش داده و از طرفی بار هزینه مسکن بر دوش خانوار افزایش پیدا کرده است.
ملکی با اشاره به اینکه 47 درصد هزینه‌های استان تهران متعلق به مسکن است، گفت: نیمی از هزینه‌های استان تهران به مسکن اختصاص یافته و از طرفی خراسان جنوبی با حدود 15 درصد هزینه‌های خانوار به مسکن اختصاص یافته که نسبت به استان‌های دیگر درصد پایینی داشته است.

ایرانی‌ها نسبت به 30 سال گذشته بیشتر در خانه‌های استیجاری سکونت دارند

وی ادامه داد: در سال 1365 حدود  78 درصد خانوارها مالک بودند، اما در سال 1395 این عدد به 61 درصد رسیده است؛ لذا هرچقدر سکونت ملکی کاهش یابد سکونت اجاره‌ای رو به افزایش خواهد بود. از این جهت می‌توان گفت ایرانی‌ها نسبت به 30 سال گذشته بیشتر در خانه‌های استیجاری سکونت دارند.

این تحلیل‌گر بازار مسکن با اشاره به اینکه دهک اول درآمد خانوارها 10 میلیون تومان در نظر گرفته شده است، تصریح کرد: از این رو خانواری که دهک اول بوده و از طرفی اگر قیمت یک خانه 250 میلیون تومان در نظر گرفته شود، این خانوار باید 25 سال بدون خرجکرد پس‌انداز کند و رشد ثابت حقوق و قیمت مسکن داشته باشد تا توانایی خرید خانه‌ای به ارزش 250 میلیون تومان برای آن‌ها مهیا شود.

ملکی در خصوص تغیر اسکلت‌های ساختمانی در سال‌های گذشته تا به امروز بیان کرد: واحد های مسکونی بر اساس اسکلت در سال 1365 کمتر از پنج درصد دارای اسکلت فلزی یا بتنی بوده که در سال 1395 این رقم به 60 درصد رسیده که آمار به دست آمده حاکی از آن بوده که کیفیت واحدهای ساختمانی روبه افزایش است.

وی با اشاره به اینکه تعداد افراد خانوار در سال‌های 1365 تا 1395 رو به کاهش بوده است، بیان کرد: طی سرشماری که در سال 1395 از خانوارها انجام شده، آمار دریافتی حاکی از آن بوده که بیش از نیمی از خانوارها یک تا سه نفره بوده و از این جهت می‌توان دریافت که در بازار مسکن خانه‌های با متراژ پایین اولویت بازار مسکن ما خواهد بود.

این تحلیل‌گر بازار مسکن در خصوص وضعیت سکونت جمعیت در ایران گفت: 21 میلیون نفر جمعیت ایران را جمعیت روستایی و حدود 60 میلیون نفر باقی مانده را جمعیت شهری تشکیل داده است. از این جهت با بررسی آمارها در 40 سال گذشته می‌توان دریافت که جمعیت روستایی ثابت بوده؛ به طوری که می‌توان گفت افزایش جمعیت کشور ناشی از افزایش جمعیت شهرها است.

ملکی با بیان اینکه سالی 800 هزار واحد مسکونی باید ایجاد کنیم، بیان کرد: مجموع مسکن خالی و غیر خالی 25 میلیون و 400 هزار واحد بوده که طبق پیش‌بینی‌های انجام شده در سال 1404 به 31 میلیون واحد خواهد رسید؛ به طوری که موجودی مسکن طی 10 سال بایستی حدود پنج میلیون واحد اضافه شود.

مساحت واحدهای مسکونی در خراسان رضوی نسبت به تهران بزرگ‌تر است

وی درباره تعداد خانه‌های بی‌سکنه استان‌ها گفت: این آمار در هرمزگان 13.6درصد، خراسان رضوی 9 درصد و  لرستان 7 درصد بوده و میانگین کشوری 10 تا 11 درصد است.

این تحلیل‌گر بازار مسکن  با اشاره به اینکه 36 درصد واحدهای مسکونی خراسان رضوی 100 متری است، اظهار کرد: مساحت زیر بنای واحدهای مسکونی تهران 14درصد زیر 50 متر بوده؛ از این جهت می‌توان دریافت که مساحت واحدهای مسکونی در خراسان رضوی نسبت به تهران بزرگ‌تر است.

ملکی در خصوص مالیات بر نقل و انتقال ملک‌های مسکونی عنوان کرد: مالیات نقل‌ و انتقال تا سال 1394 بر اساس دفترچه‌ قیمت‌های منطقه‌ای بوده که قیمت‌های این دفترچه با قیمت‌های واقعی بسیار متفاوت بوده است؛ در نتیجه در سال 1390 لایحه‌ای توسط دولت ارائه که در نهایت سال 1394 به تصویب رسید؛ به این صورت که در سال ابتدایی تصویب این قانون دو درصد و طی 10 سال به 20 درصد قیمت واقعی مالیات نقل ‌و انتقالات مسکن می رسد.

وی درباره قیمت مسکن در استان‌های مختلف، اظهار کرد: قیمت متوسط یک مترمربع در شهرستان تهران 5 میلیون و در مشهد حدود 2 میلیون و 300 هزار تومان است. از این جهت متوسط قیمت مسکن در سال‌های 1371 تا 1396 در مشهد 100درصد و در تهران بیش از 100 درصد افزایش داشته است.

این تحلیل‌گر بازار مسکن افزود: عوامل موثر بر قیمت مسکن شامل قیمت نفت، قوانین مالیاتی، وام خرید مسکن، محیط بین‌الملل، بازارهای جایگزین، نوع سود بانکی، ساختار جمعیت، طرح‌های شهرداری و دولت، تولید دوره‌های قبل و قیمت مصالح است.

به گفته وی قیمت نفت، نقدینگی، درآمد و پس اندازه خانواده بیشترین تاثیرها را در نوسانات قیمت در بازار مسکن خواهد داشت. همچنین رشد شاخص بورس، عرضه زمین و مسکن دولتی منجر کاهش قیمت مسکن می‌شود.

وی با اشاره به اینکه می‌توان دریافت نرخ تورم در سال‌های 1371 تا 1396 رشد سینوسی داشته است، بیان کرد:  بیشترین تورم متعلق به سال‌های 1373، 1391 و 1392 با نرخ 30 درصد بوده است؛ از این جهت با بررسی نرخ تورم در ایران می‌توان دریافت که نرخ تورم در محدوده‌ 10 تا 20 درصد متفاوت است. همچنین می‌توان دریافت که نرخ تورم طی سال‌های 1371 تا 1396 رشد سینوسی داشته است .

ملکی با اشاره به اینکه در سال‌های رونق بازار مسکن صدور پروانه‌های ساختمانی افزایش یافته است، تصریح کرد: از این جهت افزایش قیمت مسکن رابطه مستقیمی با افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی دارد.

وی در مورد مهمترین علل طولانی شدن رکود مسکن در سال های 1392 تا 1395 گفت: رکود اقتصادی، نرخ بالای سود بانکی که معضل اقتصاد کلان ما محسوب ‌می‌شود، حجم بالای خانه‌های بی‌سکنه و کاهش درآمدها از جمله این علل است.

این تحلیل‌گر بازار مسکن خاطرنشان کرد: طبق پیش‌بینی‌های ما  در آمدهای نفتی در سال جاری اثر چندانی بر مسکن نخواهد داشت.

وی در خصوص مقایسه بازار مسکن در سال 1396 و امسال گفت: معاملات بازار مسکن در سال جاری همانند پارسال خواهد بود و اجاره مسکن افزایش‌خواهد یافت.