در انگلیس تا ۱۰۰درصد قیمت هم وام مسکن می دهند

به گزارش پایگاه خبری اعتبار، او می‌گوید، وضعیت بازار مسکن در انگلیس چنان سریع تغییر می‌کند که طی چند \r\nثانیه می‌تواند همچون یک کیک در حال پخت، تغییر شکل دهد. از زمان آغاز \r\nبحران مالی و اقتصادی در جهان، بانک مرکزی انگلیس از ابزارهای جدیدی برای \r\nکنترل دمای بازار مسکن استفاده کرده‌ است. اکنون اما دمای این بازار به \r\nسرعت در حال بالا رفتن است و بانک‌ها به فکر راه‌های تازه‌ای افتاده‌اند.
\r\nتا همین سال گذشته، قیمت مسکن در انگلیس در فصل‌های خاصی از سال افزایش \r\nمی‌یافت. دلیل آن هم هجوم خریداران دست به نقد به بازار بود. سرمایه‌داران،\r\n برای پناه گرفتن در مقابل توفان اقتصادی جهان، برای خرید خانه به لندن \r\nمی‌آمدند. بازار مسکن در دیگر شهرهای انگلیس هم وضعیت ناآرامی داشت. \r\nخریداران بالقوه برای پیدا کردن وام مسکن تلاش می‌کردند. با کاهش ارزش \r\nدستمزدها به‌دلیل افزایش تورم، نامطمئن بودن وضعیت اقتصادی جهان و همچنین \r\nبه‌دلیل زنده بودن خاطره سقوط قیمت مسکن در بحران‌های مالی گذشته، انگلیس \r\nچندان دغدغه‌ای نسبت به بازار مسکن نداشت. این وضعیت اما در سال ۲۰۱۳ تغییر\r\n کرد. قیمت‌ها در این سال تا ۶.۸ درصد افزایش یافت. این موج افزایش قیمت \r\nهمچنان ادامه دارد و در لندن با افزایش ۱۳.۲ درصدی، بیشترین سرعت را دارد. \r\nتورم اما پیش‌بینی‌ها درباره بازار را برهم زد. مثلا در برنت، جایی که \r\nچندان مورد توجه خریداران مسکن نبوده، قیمت‌ها طی یک‌سال ۳۱ درصد افزایش \r\nیافت. اطلاعات ارائه شده توسط مرکز ملی آمار انگلیس نشان می‌دهد که همه \r\nشهرهای انگلیس افزایش قیمت چشمگیر مسکن را تجربه کرده‌اند.
\r\nقیمت بالای مسکن در انگلیس برای خانه‌اولی‌ها آنهایی که اولین بار خرید \r\nمسکن را انجام می‌دهند. مشکل جدی به حساب می‌آید. قیمت مسکن در سراسر \r\nانگلیس، همچنان ۱۶ درصد پایین‌تر از دوران اوج قیمت‌ها در قبل از بحران \r\nاقتصادی است. قیمت‌ها اما به نسبت دستمزدها بسیار بالا است. البته این \r\nوضعیت چندان تعجب‌آور نیست. یکی از دلایل این افزایش قیمت آن است که \r\nدولت‌ها در انگلیس در واگذاری زمین برای ساخت مسکن جدید با ‌سخاوت عمل \r\nنکرده‌اند چون خواستار حفظ کمربند سبز برای شهرها هستند. از سوی دیگر نرخ \r\nپایین بهره وام در دهه‌های اخیر در انگلیس، وام گرفتن را برای خریداران \r\nمسکن بسیار راحت کرده‌ است. با توجه به اینکه هیچ کدام از این دو عامل به \r\nاین زودی تغییر نمی‌کنند، بنابراین نمی‌توان برای کاهش قیمت مسکن در انگلیس\r\n روی این دو عامل حساب کرد. به همین خاطر دولت و کارشناسان اقتصادی انگلیس \r\nبه فکر راه‌های دیگری هستند تا جلوی بزرگ شدن حباب بازار مسکن در این کشور \r\nرا بگیرند. سه ماه پیش، مارک کارنی، رئیس بانک مرکزی انگلیس به نمایندگان \r\nپارلمان درباره خطرات بازار مسکن هشدار داد. او گفت که مردم پیش‌بینی \r\nمی‌کنند قیمت‌ها از این هم بالاتر برود و به همین خاطر برای خرید هجوم \r\nآورده‌اند. نشانه‌های این تحلیل هم به خوبی در بازار دیده می‌شود. مردم \r\nمی‌دانند که قیمت مسکن در حال افزایش است. دولت انگلیس برنامه‌ای برای کمک \r\nبه خرید مسکن دارد که محور آن، پرداخت یارانه برای وام‌های مسکن با ریسک \r\nبالا است. کارشناسان اقتصادی انگلیس می‌گویند که این برنامه و تبلیغات \r\nپیرامون آن، به افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن دامن زده‌ است.  از سوی دیگر،\r\n همزمان با افزایش قیمت‌ها، پولی که در اختیار وام گیرندگان قرار می‌گیرد \r\nهم در حال افزایش است. در پایان سال ۲۰۱۳، متوسط وام جدیدی که در اختیار \r\nخریداران بار اول مسکن قرار می‌گیرد، تا سه و نیم برابر درآمد وام گیرنده \r\nافزایش یافت. این بالاترین رقم طی تاریخ وام مسکن در انگلیس است. بعضی \r\nبانک‌ها مانند بانک برکلی، وام‌های کلان‌تر حتی تا پنج و نیم برابر درآمد \r\nوام گیرنده برای خرید مسکن می‌دهند. به‌دلیل پایین بودن نرخ بهره بانکی، \r\nبازپرداخت این وام‌ها برای افراد کار سختی نیست، اما وقتی نرخ بهره افزایش \r\nیابد، وام‌گیرندگان دچار بحران خواهند شد. وقتی حباب قیمت‌ها در بازار مسکن\r\n بترکد و قیمت‌ها کاهش یابد و بانک‌ها مجبور باشند خانه‌هایی را که تحت \r\nتملک دارند حراج کنند، آن وقت انگلیس باید منتظر بحران بانکی بزرگی باشد.
\r\nترس از چنین شرایطی، بانک مرکزی و دولت انگلیس را به فکر راه چاره‌ای برای \r\nمهار بازار مسکن انداخته‌است. یک‌سال قبل نهادی به نام کمیته سیاست‌گذاری \r\nمالی در بانک مرکزی انگلیس ایجاد شد. کار این نهاد نظارت بر وضعیت‌های \r\nغیرمنتظره در بازار و کنترل آن است تا جلوی ترکیدن حباب و بروز بی‌ثباتی \r\nمالی را بگیرد. این نهاد اختیار دارد تا با ابزارهای بانک مرکزی، با مداخله\r\n در بازار، جلوی بحران را بگیرد.  یکی از این ابزارها، سخت‌تر کردن شرایط \r\nپرداخت وام مسکن است. از همین ماه، بانک‌ها در انگلیس ملزم شده‌اند با \r\nبررسی سوابق مالی و شرایط متقاضیان وام مسکن، ببینند که آیا این افراد پول \r\nکافی برای بازپرداخت وامشان در شرایط اضطراری و در صورت افزایش نرخ بهره \r\nدارند یا نه. پیش‌بینی می‌شود که در سال ۲۰۱۹ نرخ بهره بانکی در انگلیس به \r\nحدود ۳ درصد افزایش یابد. کارشناسان گفته‌اند که بانک‌ها باید حتی برای \r\nافزایش نرخ بهره تا ۵ درصد هم آماده باشند، چرا که در گذشته در انگلیس چنین\r\n سابقه‌ای وجود داشته ‌است. کمیته سیاست‌گذاری پولی، درخواست اختیارات \r\nبیشتری برای اعمال شرایط سخت‌تر برای متقاضیان وام مسکن کرده‌است. این \r\nاختیارات تا تابستان امسال به این کمیته داده می‌شود. بااین اختیارات، این \r\nکمیته می‌تواند مقدار وام‌های جدید را کنترل کند، بدون اینکه هزینه وام‌های\r\n قبلی را افزایش دهد.  یک راه دیگر برای مهار بازار مسکن در انگلیس، بررسی \r\nشرایط بانک‌ها و موسسات وام‌دهنده است. قرار است وضعیت و شرایط وام‌دهندگان\r\n بررسی شود تا معلوم شود آیا تاب و توان مقابله با بحران‌های مالی و ترکیدن\r\n حباب بازار یا افزایش نرخ بهره را دارند یا نه. همچنین بانک‌ها مجبور \r\nمی‌شوند صندوقی ویژه برای این منظور ایجاد کنند تا در شرایط فوق‌العاده \r\nغافلگیر نشوند. این شرایط سخت، بدون شک به مذاق خریداران و فروشندگان بازار\r\n مسکن خوش نمی‌آید. طبقه فقیر برای خرید مسکن باید بیشتر پس‌انداز کند و \r\nطولانی‌تر منتظر وام بماند و ثروتمندان شاهد وقفه‌ای در افزایش قیمت مسکن \r\nخواهند بود. وزیر دارایی انگلیس هم باید پاسخگوی سیاستمداران ائتلاف حاکم \r\nبرای سرد شدن بازار مسکن آن هم در آستانه انتخابات باشد. اما همه اینها در \r\nخدمت هدفی بلندمدت‌تر یعنی ایجاد ثبات در بازار مسکن و اقتصاد انگلیس است. \r\nبرای این منظور، کمیته سیاست‌گذاری پولی بانک مرکزی انگلیس اختیارات تام \r\nدارد.
\r\nدر انگلیس مانند آمریکا، گاه خریدار می‌تواند کل قیمت یک خانه را به صورت \r\nوام دریافت کند. مثلا برای یک خانه ۱۴۰ هزار پوندی (معادل ۲۳۶ هزار دلار) \r\nبا سپرده‌ای معادل ۷ هزار پوند، می‌توانید کل قیمت خانه را وام بگیرید. \r\nاین‌گونه وام‌ها در چارچوب برنامه کمک به خریدمسکن دولت انگلیس با سپرده \r\nپنج درصدی پرداخت می‌شود. دولت برای این‌گونه وام‌ها یارانه می‌پردازد. این\r\n وام‌های کلان، برای خانه‌های تا سقف ارزش قیمتی ۶۰۰ هزار پوند پرداخت \r\nمی‌شود.  قیمت یک خانه متوسط در لندن اکنون هشت برابر متوسط حقوق سالانه یک\r\n خریدار خانه‌اولی است. به این معنی که شاخص دسترسی مسکن در این کشور ۸ سال\r\n است.
\r\n نجات قیمت مسکن در چین با حذف وام
\r\nقیمت مسکن همانند دیگر آمار و ارقام و شاخص‌ها در چین با شتاب در حال \r\nافزایش است. این شتاب رشد قیمت مسکن، مقامات اقتصادی چین را نگران کرد و به\r\n فکر چاره انداخت. سخت‌تر کردن پرداخت وام مسکن و بالا بردن سود آن، یکی از\r\n راه‌هایی بود که برای کنترل قیمت مسکن در چین امتحان شد و آمار ماه گذشته \r\nنشان داده که این راه حل جواب داده‌است. شتاب رشد قیمت مسکن در ماه مارس، \r\nدر سراسر چین کند شده‌است.
\r\nبر اساس گزارش اداره ملی آمار چین، قیمت مسکن در همه شهرهای بزرگ و کوچک \r\nاین کشور با شتاب کمتری نسبت به ماه‌های گذشته افزایش یافته‌است.  \r\nسازندگانی چون شرکت Agile Property  و Wharf که از بزرگ‌ترین انبوه‌سازان \r\nمسکن در چین هستند، مجبور شدند خانه‌هایی را که ساخته‌اند با تخفیف نسبت به\r\n ماه‌های گذشته بفروشند. دلیل آن هم این بود که بهره وام مسکن افزایش یافته\r\n و دیگر مانند گذشته وام مسکن به راحتی در اختیار شرکت‌های انبوه ساز قرار \r\nنمی‌گیرد. آمار بانک مرکزی چین نشان می‌دهد که با این تدابیر، میزان دریافت\r\n وام مسکن در دو ماه گذشته ۱۹ درصد افت داشته‌است.  پرداخت وام مسکن به شدت\r\n در چین محدود شده‌است. در حال حاضر در چین هنوز خریداران مشتاق بازار مسکن\r\n زیاد هستند اما چون نمی‌توانند به راحتی وام بگیرند، برای خرید دست نگه \r\nداشته‌اند.
\r\nنخست‌وزیر چین اخیرا اعلام کرد که دولت برای کنترل بازار مسکن در شهرهای \r\nمختلف، بسته به شرایط محلی هر شهر، سیاست متفاوتی خواهد داشت ولی به نظر \r\nمی‌رسد کنترل وام مسکن، سیاست کلی است که اکنون بر وضعیت کلی قیمت‌ها در \r\nهمه شهرهای چین تاثیر گذاشته‌است.
\r\nآمار نشان می‌دهد که قیمت مسکن در ۱۰۰ شهر چین طی یک‌سال گذشته هر ماه \r\nبه‌طور متوسط ۲۴/۱ درصد رشد داشته‌است. این افزایش قیمت برای ۱۰ شهر اول \r\nچین مانند پکن و شانگهای تا ۲ درصد در ماه رسیده‌ است. پایین‌بودن نرخ بهره\r\n وام بانکی و همچنین در دسترس بودن وام‌های ارزان مسکن، باعث افزایش شدید \r\nقیمت مسکن در سال‌های اخیر در چین شد. دولت چین برای کنترل قیمت مسکن در \r\nشهرها، تدابیری را به‌کار گرفته که از سال گذشته در حال اجرا است. از جمله \r\nاین تدابیر موارد زیر است:
\r\n-شهرهای بزرگ ملزم هستند که در هر فصل، میزان رشد قیمت مسکن و قیمتی که به \r\nعنوان هدف کنترلی برای مسکن آن شهر اعلام شده را به صورت آمار منتشر کنند.
\r\n-در شهرهایی که بازار مسکن در آنها ملتهب است، باید زمین بیشتری در اختیار \r\nانبوه‌سازان قرار بگیرد تا حجم ساخت و عرضه مسکن بالا برود.
\r\n- در شهرهایی که قیمت مسکن در آنها بالاتر از حد طبیعی افزایش می‌یابد، \r\nبانک‌ها باید با تنظیم میزان نرخ سود وام خرید، این بازار را کنترل کنند.
\r\n-برای کنترل افزایش قیمت مسکن، باید شرایط پرداخت وام برای خانه‌های \r\nدست‌دوم سخت‌تر شود. همچنین خریداران از خرید بیش از یک خانه منع می‌شوند.
\r\n-بانک‌ها نباید به انبوه‌سازانی که با سیاست‌های کنترل تورم مسکن همکاری نمی‌کنند، وام دهند. 
\r\n-دولت‌های محلی باید تولید مسکن ارزان‌قیمت را جدی بگیرند و برای آن اقدام کنند.
\r\n-دولت با اصلاح سیستم مالیات مسکن، مالیات نقل و انتقال ملک را هم جدی می‌گیرد.
\r\nاز سوی دیگر با افزایش ساخت و ساز در چین، پدیده‌ خانه‌های خالی در این \r\nکشور به پدیده شهرهای خالی تبدیل شده‌است. همچنین نسبت ساخت و ساز خانه به \r\nخانه‌هایی که اکنون مسکونی است، افزایش یافته‌است.
\r\n نحوه پرداخت وام خرید در چین
\r\nدر سال‌های گذشته در چین و به‌ویژه‌ در شهرهای بزرگ این کشور، سیستمی برای \r\nپرداخت وام مسکن و کمک به طبقه متوسط برای خانه‌دار شدن تعبیه شد که صندوق \r\nتامین مسکن نام گرفت. بر اساس این سیستم که شبیه آن در سنگاپور هم وجود \r\nدارد، کارگران و کارمندان بخشی از درآمد خود را نزد بانک برای خرید مسکن \r\nپس‌انداز می‌کنند. کارفرمای این کارگران هم حساب بانکی به نام آنها باز \r\nمی‌کند و معادل پولی که کارگران برای خرید مسکن سپرده کرده‌اند، \r\nسپرده‌گذاری می‌کند. معمولا این رقم ۵ درصد از حقوق کارگر است. کارگران تا \r\nزمان بازنشستگی نمی‌توانند این پول را از حسابشان خارج کنند. کارفرمایان \r\nدولتی مجبورند که در این طرح شرکت کنند اما کارفرمایان بخش خصوصی در این \r\nزمینه مختارند. شمار کارگرانی که در این طرح ثبت نام کرده‌اند از ۸۰ میلیون\r\n نفر در سال ۲۰۰۴ به ۱۰۰ میلیون نفر در سال ۲۰۰۷ رسید.

\r\n