تشنج قیمت در اوراق مسکن

\r\nروز گذشته ارزش هر فقره اوراق ۵۰۰هزار تومانی وام مسکن از مرز ۹۵هزار تومان\r\n گذشت. برای دریافت وام ۴۵میلیونی خرید مسکن در فرابورس– محلی که امتیاز \r\nوام خرید و فروش می‌شود- باید بسته ۹۰تایی این اوراق را تهیه کرد که در این\r\n صورت، با نرخ موجود، حدود ۸میلیون و ۶۰۰هزار تومان از مبلغ وام صرف هزینه \r\nتهیه آن خواهد شد و رقمی کمتر از ۳۷ میلیون تومان از تسهیلات، به دست \r\nمتقاضی وام می‌رسد.
\r\nخرید و فروش واحد مسکونی بعد از یک ماه رکود نسبی ناشی از کاهش فعالیت‌های \r\nاقتصادی در ماه مبارک رمضان، از هفته آینده با بازگشت تقاضای مصرفی به \r\nبازار مسکن، مجددا قوت می‌گیرد.
\r\nهر چند وام فعلی که سقف آن ۴۵میلیون تومان است، ابزار پرقدرتی برای کمک \r\nمالی به خریداران مسکن محسوب نمی‌شود اما ترکیب تقاضای موجود در فرابورس \r\nبرای خرید بسته‌های ۹۰تایی اوراق حکایت از رضایت گروه اندکی از متقاضیان به\r\n استفاده از همین وام ناچیز(نسبت به قیمت مسکن) دارد.
\r\nبهار امسال در پی افزایش ۴۸درصدی قیمت اوراق مسکن، بررسی‌ها درباره علت این\r\n جهش، نشان داد: تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه در بازار اوراق وام که با \r\nهدف خرید و فروش مکرر امتیاز و کسب سود، وارد این حوزه شده بودند باعث \r\nافزایش قیمت اوراق شد. آن زمان، مسوولان فرابورس برای مهار خریدهای \r\nسوداگرانه، ابزارهایی همچون جلوگیری از معامله کوتاه‌مدت اوراق را در دستور\r\n کار گذاشتند که البته با تاخیر چندماهه به اجرا درآمد.
\r\nاما در حال حاضر، بررسی‌ها نشان می‌دهد: نقش تقاضای مصرفی خرید مسکن در \r\nبازار اوراق تسهیلات، پررنگ شده و در هفته‌های آینده –لااقل تا پایان \r\nشهریور- حجم این تقاضا زیادتر نیز خواهد شد.
\r\nتحلیلگران بازار سرمایه در شرایط فعلی که قیمت اوراق وام خرید مسکن در \r\nآستانه سه رقمی شدن قرار گرفته، معتقدند: حضور تقاضای مصرفی در فرابورس و \r\nافزایش قیمت اوراق به معنای کمبود در سمت عرضه اوراق است.
\r\nروز گذشته دو کارشناس اقتصادی که هم در بازار سرمایه و هم در بدنه \r\nسیاست‌گذاری مسکن فعالیت می‌کنند، اعلام کردند: بانک مسکن برای متوقف کردن \r\nروند رو به رشد قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن باید میزان عرضه اوراق در \r\nفرابورس را افزایش دهد.
\r\nهمچنین یک اقتصاددان نیز گفت: انتقال وام خرید مسکن به فرابورس و صدور \r\nاجازه خرید و فروش امتیاز آن، از اساس عمل اشتباهی بود و چون این وضعیت \r\nاشکال دارد، هر نوع راه‌حل برای مهار قیمت اوراق، مقطعی می‌تواند باشد.
\r\n
\r\n دو علت برای رشد قیمت اوراق
\r\n صاحب‌نظران بازار سرمایه با طرح دو دیدگاه متفاوت در خصوص علت تداوم سیر \r\nصعودی قیمت اوراق وام خرید مسکن، دو راهکار کنترلی برای جلوگیری از ادامه \r\nاین سیر به دولت و سیستم بانکی پیشنهاد می‌کنند.
\r\nدر اولین دیدگاه، سیر صعودی قیمت اوراق وام خرید مسکن بیشتر به افزایش تقاضا برای خرید مسکن در شرایط فعلی، نسبت داده می‌شود.
\r\nبر مبنای این تحلیل، هم‌اکنون شرایط در بازار مسکن به‌گونه‌ای است که \r\nتقاضای موثر برای خرید واحدهای مسکونی افزایش پیدا کرده است و همین عامل \r\nباعث افزایش تقاضا در بازار اوراق و در نهایت تداوم سیر صعودی قیمت اوراق \r\nدر فرابورس شده است. بر این اساس، هم‌اکنون سیر صعودی قیمت اوراق وام خرید \r\nمسکن بیش از آنکه ناشی از تقاضای سوداگرانه باشد به تقاضای واقعی مردم برای\r\n خرید مسکن بستگی دارد. این در حالی است که مسوولان ذیربط باید به جای \r\nاینکه در فکر اعمال روش‌های محدودکننده برای مقابله با سوداگری در بازار \r\nاوراق وام باشند، با افزایش عرضه اوراق و متناسب‌سازی آن با سطح فعلی \r\nتقاضا، از ادامه این روند جلوگیری کنند.
\r\nعدم موفقیت دستورالعمل منع فروش زودتر از دو ماه اوراق وام خرید مسکن که از\r\n اول تیر اجرا شد، به اعتقاد این دسته از صاحب‌نظران ثابت کرد که هم‌اکنون \r\nادامه سیر صعودی قیمت اوراق در وهله اول ناشی از تقاضای سوداگرانه نیست، \r\nبلکه منشا این افزایش قیمت، بالا رفتن حجم تقاضای مصرفی برای دریافت وام \r\nبه‌منظور خرید مسکن است.
\r\nدر دیدگاه دوم، صاحب‌نظران بازار سرمایه، افزایش قیمت اوراق را در وهله اول\r\n ناشی از افزایش تقاضای سوداگرانه می‌دانند که باید هر چه سریع‌تر با اعمال\r\n ضوابط محدودکننده برای سوداگران، تحت کنترل درآید. از سوی دیگر، افزایش \r\nحرف و حدیث‌ها و اخباری که این روزها در مورد احتمال افزایش سقف وام خرید \r\nمسکن وجود دارد، گروه تازه‌ای از متقاضیان را در ردیف خریداران قبلی اوراق \r\nوارد کرده است که همین افزایش تقاضا، منجر به ادامه سیر صعودی افزایش قیمت \r\nاوراق شده است.محدودیت اوراق به تنها یک بار امکان معامله و سپس الزام \r\nدارنده دوم آن برای استفاده اجباری برای خرید مسکن، یکی از راهکارهایی است \r\nکه می‌توان با اعمال آن، سوداگری را در بازار اوراق تحت کنترل درآورد.
\r\nصاحب‌نظران بازار سرمایه در حالی با طرح دو دیدگاه، دو منشا متفاوت را برای\r\n تداوم روند صعودی قیمت اوراق وام خرید مسکن عنوان می‌کنند که در عین حال \r\nمعتقدند شرایط فعلی نحوه دسترسی به وام مسکن حتی در شرایط فعلی که قیمت \r\nاوراق سیر صعودی دارد بهتر از شرایط پیشین احراز شرایط برای بهره‌مندی از \r\nامتیاز وام خرید مسکن است.
\r\n
\r\n مکانیزم تقویت عرضه برای اوراق وام
\r\nسلمان خادم المله، کارشناس و صاحب‌نظر بازار سرمایه در این باره گفت: در \r\nحال حاضر تداوم سیر صعودی قیمت اوراق وام خرید مسکن بیش از آنکه منشا \r\nسوداگرانه داشته باشد، ناشی از افزایش حجم تقاضای واقعی برای دریافت وام \r\nخرید مسکن است.
\r\nوی ادامه داد: عدم موفقیت راهکار اخیر فرابورس برای کنترل سوداگری در بازار\r\n اوراق مبنی بر ممنوعیت فروش اوراق زودتر از دو ماه از زمان خرید، نشان داد\r\n که عملا اکثر قریب به اتفاق تقاضاهای موجود برای خرید اوراق که منجر به \r\nادامه افزایش قیمت‌ها شده است، تقاضای مصرفی است.
\r\nخادم المله تاکید کرد: اعمال محدودیت فروش زودتر از دو ماه، تا حد زیادی \r\nانگیزه سوداگری در بازار اوراق را تضعیف کرد و با توجه به اینکه به‌رغم \r\nکاهش قابل توجه انگیزه سوداگری، باز هم سیر صعودی قیمت اوراق ادامه پیدا \r\nکرد، منشا مصرفی افزایش قیمت، تایید می‌شود.
\r\nوی با بیان اینکه هم‌اکنون متولیان بازار مسکن و بازار سرمایه هم به این \r\nموضوع پی برده‌اند که منشا افزایش قیمت اوراق، عدم تعادل بین عرضه و تقاضای\r\n اوراق وام خرید مسکن است، تصریح کرد: هم‌اکنون جلساتی بین وزارت راه و \r\nشهرسازی، بانک مسکن و بانک مرکزی برای افزایش عرضه اوراق وام خرید در حال \r\nبرگزاری است.
\r\n
\r\n رویکرد متفاوت بانک مسکن به اوراق
\r\nدر همین زمینه، سعید اسلامی بیدگلی از دیگر صاحب‌نظران بازار سرمایه گفت: \r\nدر دنیا راهکارهای فراوانی برای جلوگیری از سوداگری در بازار اوراق وام \r\nخرید مسکن وجود دارد که از آن جمله می‌توان به اعمال محدودیت برای خریدار \r\nدوم اوراق وام اشاره کرد که براساس آن، دارنده اوراق تنها یک‌بار می‌تواند \r\nآن را در فرابورس معامله کند و خریدار دوم حتما باید از این اوراق برای \r\nدریافت وام و خرید مسکن استفاده کند. وی افزایش حرف و حدیث‌ها و اخبار \r\nمربوط به رایزنی‌های دولت و سیستم بانکی برای افزایش سقف وام خرید مسکن را \r\nاز دیگر انگیزه‌های افزایش سوداگری در بازار اوراق عنوان و اظهار کرد: از \r\nسوی دیگر سیاست فعلی بانک مسکن در قبال اوراق، سیاست تامین مالی است به این\r\n صورت که بازار اوراق وام خرید در حال حاضر مشوقی برای سپرده‌گذاری موسسات \r\nحقوقی در بانک مسکن ایجاد کرده است. به این معنی که شرایط فعلی اوراق در \r\nبازار فرابورس باعث تمایل موسسات حقوقی به سپرده‌گذاری در بانک مسکن شده \r\nاست و بانک مسکن هم با رویکرد تامین مالی، و نه رویکردی که حتما منجر به \r\nپرداخت وام شود، به این موضوع نگاه می‌کند.

\r\n

\r\n