پیش بینی بازار مسکن

\r\n وی افزود: در قانون تجارت شرکت‌های سهامی عام، شرکت‌های سهامی خاص، \r\nمحصولات محدود و تضامنی را داریم. نهادهای مالی که به موجب قانون توسعه \r\nابزارها ایجاد می‌شوند به عنوان یک شخصیت حقوقی جدید در اداره ثبت شرکت‌ها \r\nبه ثبت می‌رسند پس صندوق زمین و ساختمان بعد از ثبت می تواند اقدام به جمع \r\nآوری و پس انداز وجوه خرد و کلان مردم بکند.

\r\n

\r\n هامونی با اشاره به نظارت بر این صندوق‌ها گفت : نظارت‌های خاصی بر این \r\nصندوق می شود از جمله طراحی ارکانی مانند مدیر ساخت، ناظر ساخت، مدیر \r\nصندوق، حسابرس و سازمان فرابورس که اهدا کننده مجوز است نظارت‌های خاصی بر \r\nارکان دارد و ارکان نیز خود بر همدیگر نظارت می کنند.

\r\n

\r\n وی ادامه داد : بحث مالکیت مشاع در این صندوق ها مطرح است منتهی همه در \r\nسود و زیان صندوق به تناسب پولی که آورده‌اند سهیم می شوند. پس برای هر متر\r\n مربع مسکن چهار هزار و ۵۰۰ یونیت (واحد سرمایه گذاری) در نظر گرفته شده \r\nاست یعنی با یک هزار تومان هم می شود ثبت نام کرده و با خرید سهام وارد \r\nبازار مسکن شد.

\r\n

\r\n مدیر عامل فرابورس گفت: این صندوق ها سطح دسترسی عموم مردم را به بازار \r\nمسکن فراهم می کنند و مردم خودشان می توانند پوشش ریسک مناسب را نسبت به \r\nافزایش و کاهش قیمت و نوسانات در نظر بگیرند.

\r\n

\r\n وی در پایان گفت: با توسعه این صندوق ها مردم این امکان و اختیار را نیز دارند که خودشان صندوق را برای سرمایه گذاری انتخاب کنند.

\r\n

\r\n *مسکن به این زودی ها گران نمی‌شود

\r\n

\r\n در برنامه دیشب پایش، هادی کوزه چی، مشاور سرمایه گذاری و کارشناس بازار \r\nمسکن نیز اظهار کرد:عده‌ای از مردم علاقمند هستند که ملک گران شود و عده ای\r\n دیگر از سکون و رکود آن خوشحال می‌شوند، ولی حداقل در دو سه سال آینده \r\nمسکن گران نمی شود.

\r\n

\r\n وی افزود: بازار مسکن شبیه بازار بورس، ارز و طلا نیست که تلاطم های سریع\r\n داشته باشد بلکه این بازار تقریبا سه سال طول می کشد تا از رکود خارج شود.

\r\n

\r\n کوزه چی گفت: حدود سه سال قبل یعنی در سال ۹۰ پیش بینی رشد قیمت ملک \r\nایجاد شده بود و همه هجوم پیدا می کردند که ملک بخرند و افرادی که خرید \r\nکردند راضی و خوشحال شدند و افرادی که اوایل سال ۹۱ مسکن خریدند خیلی \r\nخوشحال بودند که چقدر آدم باهوشی بودند و توانستند سود کنند؛ ولی افرادی که\r\n اواخر سال ۹۱ و اوایل سال ۹۲ ملک خریدند عموما با یک مشکل مواجه شدند به \r\nاین ترتیب که وارد رکودی شدند که تصور کردند ای کاش نمی خریدند.

\r\n

\r\n *در طی ۲۰ سال گذشته قیمت ملک در تهران تقریبا ۱۰۰ برابر شده است 

\r\n

\r\n این کارشناس افزود: طبق آمار در طی ۲۰ سال گذشته قیمت ملک در تهران \r\nتقریبا ۱۰۰ برابر شده است و طی سالی که گذشت یک تورم بالایی داشتیم و این \r\nتورم بالاهمه را تشویق می کرد که کالاهای مختلف را از ملک گرفته تا \r\nبازارهای دیگر خریداری کنند اما خوشبختانه بعد از انتخابات تورم پایین آمده\r\n و سرعت رشد قیمت ها کاهش پیدا کرده است.

\r\n

\r\n وی افزود: البته هنوز هم آپارتمانی با قیمت متری چهار میلیون تومان در \r\nشهر تهران خیلی گران است و اکثر مردم قدرت خرید آن را ندارند و این گرانی \r\nدر کنار رشد قیمت آهسته باعث شده که خرید کمتر شود. اکنون یک پدیده به شکلی\r\n که ریال در مقابل ارزها قدرتش بالا می رود را داریم که کمتر آن را تجربه \r\nکرده بودیم. در حقیقت اکنون مذاکرات هسته ای خوب پیش می رود که این مسئله \r\nباعث می شود رکود در بازار مسکن کاملا تشدید پیدا کند.

\r\n

\r\n *مردم خانه نوساز و قدیمی را نمی خرند

\r\n

\r\n وی افزود: طبق آمار مردم خانه نوساز و قدیمی را نمی خرند و رکود در بخش \r\nمسکن تشدید شده است و این رکود فرصتی را برای خریدارانی که برای خرید عجله \r\nندارند ایجاد می کند در صورتی که در دوره های قبل مردم عجله داشتند ملک را \r\nزودتر خریده تا از تورم جا نمانند.

\r\n

\r\n کوزه چی تأکید کرد: اگر وضعیت تقاضای ملک را بررسی کنیم متوجه می شویم \r\nدرحال حاضر کسانی که می خواهند برای مصرف خود ملک بخرند یا آنهایی که قصد \r\nسرمایه گذاری در بازار مسکن را دارند هیچ عجله ای ندارند. در حقیقت \r\nسوداگران از بازار مسکن خارج شده و اکنون یک سال است که این بازار در آرامش\r\n قابل توجه ای قرار دارد که یک مقدار عجیب است و تا به حال کمتر این حالت \r\nرا شاهد بودیم.

\r\n

\r\n این مشاور سرمایه گذاری گفت: دلیل رشد بالای سال ۹۰ و ۹۱ تورم خیلی \r\nبالایی بود که طی این دو سال در ایران داشتیم و در بعضی از ماه های سال این\r\n تورم را حتی تا ۸ درصد نیز تجربه کردیم. مردم در شرایط تورم بالا نمی \r\nدانستند که چه کاری باید انجام دهند و بنابراین به سمت بازار مسکن هجوم \r\nآورده و سعی می کردند با پول خود چیزی بخرند تا قدرت خریدشان را حفظ کنند.

\r\n

\r\n وی افزود: خوشبختانه بعد از انتخابات تورم های ما نزدیک یک درصد آمده و \r\nاگر بخواهیم مقایسه کنیم با سپرده بانکی که تقریبا ماهیانه دو درصد به مردم\r\n سود می دهد کاملا روشن است که آنها تصمیم می گیرند تا در این دوره بیشتر \r\nپول خود را در بانک ها گذاشته و یا اینکه در بورس سرمایه گذاری کنند.

\r\n

\r\n این کارشناس بازار مسکن گفت: به صورت کلی در ایران دو دوره داریم اول \r\nاینکه قبل از انتخابات مردم به خاطر تورم بالا که معادل سالانه ۵۰ درصد بود\r\n همه به خرید ملک و کالا هجوم آورده بودند ولی اکنون پول خود را در بانک \r\nگذاشته اند. در زمان تورم بالا مردم همه دوست داشتند وام بگیرند ولی اکنون \r\nهمه دوست دارند وام ها را باز پس دهند.

\r\n

\r\n این کارشناس اقتصادی گفت: اکنون مالکین بیشترین افرادی هستند که ضرر می \r\nکنند چون قدرت فروششان را در این وضعیت اقتصاد از دست داده اند و کسانی که \r\nمسکن خریداری نمی کنند بسیار از اینکه پول خود را در بانک گذاشته و بین ۲۰ \r\nتا ۲۵ درصد سالانه سود دریافت می کنند خوشحال هستند.

\r\n

\r\n *جهش ملک در هر دوره شهر تهران تقریبا سه برابر شده است

\r\n

\r\n کوزه چی با پیش بینی دوران رکود شدید برای دو سال آینده بازار مسکن گفت: \r\nجهش ملک در هر دوره شهر تهران تقریبا سه برابر شده است. بعد از جهش قیمت \r\nسال ۹۱ املاک در بخش کلنگی، آپارتمان و زمین یا وارد رکود می شوند و یا \r\nاینکه افت قیمت پیدا می کنند. بازار مسکن شبیه بازار بورس، ارز و طلا نیست \r\nکه تلاطم های سریع داشته باشد بلکه این بازار تقریبا سه سال طول می کشد تا \r\nاز رکود خارج شود.

\r\n

\r\n وی تصریح کرد: اکنون در شهر تهران ساخت و ساز در مقابل سه برابر تقاضا \r\nصورت می گیرد و مدت ها طول می کشد تا املاک ساخته شده به فروش برسد \r\nبنابراین یک فرصت برای خریداران ایجاد شده ولی سازنده ها ضرر کرده و با \r\nخواب پول و مشکل فروش مواجه می شوند.

\r\n

\r\n کوزه چی گفت : بعضی از سال ها ملک ۱۰۰ درصد طی یک سال رشد داشته در صورتی\r\n که درآمدها هیچ وقت بیشتر از ۲۰ درصد در سال افزایش ندارند.سال ۹۱ رشد \r\nاملاک کلنگی در تهران ۱۶۰ درصد و در حقیقت دو و نیم برابر و رکودها نیز \r\nسنگین بوده است.

\r\n

\r\n این کارشناس اقتصادی ادامه داد: بعد از دوران جنگ چهار سیکل مسکن داشتیم و\r\n اکنون تا دو سال دیگر در بازار مسکن رکود داشته و رشد قیمت مسکن نسبت به \r\nتورم، کالا و خیلی از مسائل دیگر کمتر است. از سال ۸۸ و ۸۹ تعداد ازدواج ها\r\n در حال کاهش است و این کاهش به بازار مسکن فشار وارد می کند به گونه ای که\r\n تعداد تقاضا کننده های اصلی مسکن در حال کاهش است و قیمت املاک نوساز نیز \r\nکاهش بیشتری پیدا می کند.

\r\n

\r\n کوزه چی خاطر نشان کرد: سازنده ها به طور مستمر ملک ساخته ولی باید \r\nبدانند چون قیمت ملک گران شده مردم نیز قدرت خرید آن را ندارند. نیاز \r\nسالانه ما ۸۰۰ هزار واحد است که در شهرها بیشتر از این نیاز ساخت و ساز می \r\nشود و از سال ۸۸ تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها بیشتر شده و کشور \r\nبا  پدیده واحدهای خالی مواجه است.

\r\n

\r\n وی ادامه داد: اکنون مردم متقاضی خرید مسکن قدرت مذاکره بیشتری در مقابل \r\nسازنده ها دارند و در کشور سونامی ساخت و ساز را مشاهده می کنیم. در تهران \r\nبه طور متوسط ۱۰ میلیون متر مربع ساخت و ساز داشتیم که طی چند سال اخیر به \r\n۴۰ میلیون متر مربع رسیده است و سازنده ها با مشکل خواب پول مواجه شده و \r\nمجبورند با خریداران کنار بیایند.

\r\n

\r\n *سازنده ها هنوز هم سه برابر تقاضای موجود ساخت و ساز می کنند

\r\n

\r\n وی ادامه داد: در حالی که تقاضاها کاهش پیدا کرده ولی سازنده ها هنوز هم \r\nسه برابر تقاضای موجود ساخت و ساز می کنند.در گذشته شهرداری تهران سالانه \r\n۱۰۰ هزار مجوز ساخت و ساز ارائه می کرد ولی اکنون این تعداد به رقم ۲۵۰ \r\nهزار واحد طی سه سال تبدیل شده است و بزرگترین مشکل سازنده ها فروش است.

\r\n

\r\n کوزه چی گفت: به طور متوسط در کل کشور حجم ساخت و ساز دو برابر شده و از \r\n۶۰ میلیون متر مربع به ۱۲۰ میلیون متر مربع رسیده است. در سال ۷۲ هر متر \r\nملک در شهر تهران ۵۰ هزار تومان و وام مسکن دو و نیم میلیون تومان بود ولی \r\nدر طی ۲۰ سال گذشته وام مسکن ۳۵ میلیون تومان شده و قدرت خرید وام خیلی \r\nکمتر شده است. بنابراین مردم واقعا قدرت خرید ندارند و بازار از عدم وجود \r\nقدرت خرید و رشد خیلی خیلی زیاد ساخت و ساز تعادل خود را از دست داده است.

\r\n

\r\n این مشاور بازار مسکن گفت : در حال حاضر عرضه در بازار مسکن زیاد و تقاضا\r\n در حال کاهش، تورم پایین آمده و وام خرید کم است، قدرت خرید کاهش پیدا \r\nکرده، رشد نقدینگی کمتر شده و مصرف کننده باعث می شود که ثبات در بازار \r\nمسکن نگه داشته شود. مردم بیشتر انتظار ثبات بازار مسکن را دارند و \r\nخوشبختانه تا یک سال آینده قیمت ها ثبات خوبی دارند.

\r\n

\r\n وی در پایان گفت: پیشنهاد ما به مردم این است که عجله ای برای خرید مسکن \r\nنداشته باشند و شهرداری ها نیز با کاهش منابع درآمدی مواجه می شوند. احتمال\r\n کاهش قیمت نوسازها به دلیل اینکه مالکین آنها نیاز به سرمایه دارند بیشتر \r\nاست. وقتی رشد ملک وجود داشته باشد باید برنامه های حمایتی تدوین شود.

\r\n

\r\n کوزه چی در پاسخ به این سوال که با توجه به رکود مسکن چرا قیمت کاهش پیدا\r\n نمی کند گفت: چون فروشنده ها در تعیین قیمت ملک هنوز هم مقاومت می کنند.

\r\n

\r\n وی در واکنش به دریافت مالیات از خانه های خالی گفت: به این نوع اقتصادی \r\nنیازی نداریم و باید تعداد ازدواج ها بیشتر شود.متاسفانه در چند سال گذشته \r\nوزارت خانه ها ساخت و سازها را کنترل نکردند و ساخت و ساز ها بیشتر در \r\nمناطق لوکس و شمال شهرهای بزرگ اتفاق افتاده است.

\r\n

\r\n وی ادامه داد: قرار است تا بافت فرسوده نوسازی شده و در بخش مرکز شهر نیز\r\n ساخت و سازها افزایش پیدا کند. ساخت وساز اضافه در شمال شهر باعث افت قیمت\r\n بیشتر برای آنها نیز می شود.امسال اجاره ها آرام است چون بسیاری از سازنده\r\n ها پول نیاز دارند و مجبورند منازل خود را اجاره دهند.

\r\n

\r\n *مسکن نخرید بهتر است

\r\n

\r\n وی در پاسخ به این سوال که اگر پول داشته باشیم برای سرمایه گذاری نسبت \r\nبه خرید مسکن اقدام کنیم گفت: این کار را انجام ندهیم بهتر است.

\r\n

\r\n کوزه چی در پاسخ به این سوال که آیا ممکن است دوباره قیمت مسکن چند برابر\r\n شود گفت: این زودی یعنی تا سه سال دیگر این اتفاق نمی افتد.

\r\n

\r\n وی در پاسخ به این سوال که اگر بانک ها مجبور شوند املاک خود را بفروشند قیمت مسکن کاهش پیدا می کند گفت: حتما این گونه می شود.

\r\n

\r\n وی در پاسخ به این سوال که چرا قیمت وام مسکن دو تا سه برابر شده گفت: چون تعداد اوراق نسبت به تقاضا کم بود.

\r\n

\r\n وی در ارتباط با سوالات در زمینه قیمت مغازه ها گفت: در تهران مراکز خرید\r\n و پاساژ ها بیشتر شده ولی قیمت مغازه کنار خیابان ها بیشتر است و مالکین \r\nقدرت بیشتری برای چانه زنی با خریدار دارند.

\r\n

\r\n کوزه چی اضافه کرد:دولت مسکن را به سه بخش تقسیم کرده است که اول، لوکس \r\nکه چندان کاری به این بخش ندارد و عرضه در آن فراوان است دوم، مسکن طبقه \r\nمتوسط را با صندوق ها تامین می کند و سوم، مسکن طبقه پایین را با مدل های \r\nاجاره ای تامین می کنند نه به شکل مسکن مهر که مالک باشند.

\r\n

\r\n وی اضافه کرد:توصیه من به سازنده ها این است که پروژه جدید را شروع نکنند\r\n و در پروژه های قبلی با خریداران کنار بیایند. مالکان اجاره بدهند چون \r\nبازار اجاره آرام است. شهرداری ها آماده باشند که جوازها کم می شود و به \r\nدنبال درآمد پایدار باشند.

\r\n

\r\n کوزه چی تاکید کرد:دولت از طبقه پایین و متوسط به شکل متفاوت تری حمایت \r\nکند. صندوق ها برای افرادی که مبالغ پایین تری دارند و می خواهند در بازار \r\nسرمایه حضور داشته باشند می تواند مفید باشد.