آینده بازارمسکن

به گزارش پایگاه خبری اعتبار، به این ترتیب دولت درنظر دارد در جهت رونق بخشیدن به بازار مسکن، رویای \r\nدیرین خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد جامعه را نیز محقق کند. در همین راستا،\r\n نظرات و ارزیابی کمال اطهاری کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن درباره وضعیت \r\nبازار مسکن ایران و طرح‌های دولت در بخش مسکن‌ را در ادامه می‌خوانید.
\r\nآیا افزایش وام خرید مسکن منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود. به عبارت دیگر، قیمت مسکن تا چه حدی متاثر از میزان وام خرید مسکن است؟
\r\nبازار مسکن در ایران درواقع تحت‌تاثیر بازار زمین است. به همین ترتیب، \r\nکارکرد آن نادرست است. به‌عنوان مثال در امریکا، قیمت زمین ۲۰درصد قیمت \r\nمسکن را شامل می‌شود، درحالی که این در بازار ایران در حدود ۶۰درصد است. \r\nمسکنی که در کلانشهرهای ایران تولید می‌شود، در زمین رانتی ساخته می‌شود که\r\n درنهایت سرمایه‌داری شکل گرفته است. خیلی از افرادی که در این شهرها زندگی\r\n می‌کنند، درآمد رانتی ندارند، به همین دلیل کل سیستم تولید مسکن کارکرد \r\nمعیوبی دارد. این در حالی است که نسبت وام به بهای مسکن در کشورهای پیشرفته\r\n و حتی جهان سوم ۷۰تا ۸۰درصد است، اما این رقم درخصوص بازار مسکن ایران ۲۰ \r\nتا ۳۰درصد بهای مسکن است.
\r\nدلیل اصلی این تفاوت‌ها، قیمت زمین است. رانت‌خواری زمین نه‌تنها بخش مسکن،\r\n بلکه کل اقتصاد را تحت‌تاثیر قرار داده و باعث شده بخش‌های مختلف اقتصادی \r\nکارایی لازم را نداشته باشند. پیش‌شرط لازم برای ایجاد یک بازار سالم در \r\nبخش مسکن، ایجاد یک بازار زمین سالم است.
\r\nدر شرایط فعلی، وام مسکن کارکردی شبیه آرام‌بخش موقتی دارد. البته نباید \r\nتوقع داشت افزایش آن بر قیمت مسکن بی‌تاثیر باشد، چراکه منجر به تورم \r\nانتظاری در بازار می‌شود. با این‌حال تا زمانی که بیماری ناشی از رانت زمین\r\n در بخش مسکن حل نشود، افزایش وام خرید مسکن تاثیر چندانی بر بازار مسکن \r\nنخواهد داشت. زیرا بخش مسکن مانند سایر بحش‌های اقتصادی نیاز به تعدیل \r\nساختاری دارد.
\r\nآیا استفاده از سیستم پس‌انداز می‌تواند برای رونق بخشیدن به بخش مسکن کارساز باشد؟
\r\nاین نظر درست است که با تقویت سمت تقاضای مسکن، سمت عرضه آن نیز تقویت پیدا\r\n می‌کند، اما اگر این نظر اصولی اجرا نشود، شاهد تجربیات ناموفقی مانند \r\nپروژه مسکن مهر در بخش مسکن خواهیم بود چراکه تقویت نادرست بخش تقاضا، بخش \r\nمسکن را دچار سوءتغذیه‌یی کرد که هم سمت تقاضا و هم سمت عرضه را با مشکل \r\nمواجه کرد. دلیل اصلی این مشکل نیز رانت موجود در بازار زمین است. در شرایط\r\n فعلی بازار مسکن کشور، تزریق سرمایه در این بخش شبیه دوپینگ است و پس از \r\nمدتی و در وضعیت عادی، بخش مسکن را فلج می‌کند و نمی‌گذارد این بخش به شکل \r\nکارا فعالیت کند. زمین رانتی به‌عنوان یک عامل تولید مانع گردش درست سرمایه\r\n در بازار مسکن می‌شود.
\r\nآیا جامعه هدف این صندوق پس‌انداز مسکن می‌توانند اقشار ضعیف جامعه باشند؟
\r\nقسمت مالی صندوق پس‌انداز مسکن باید به بلوغ کافی دست پیدا کند. لازمه این \r\nامر این است که بخش واقعی اقتصاد اصلاح شود. البته در طرح جامع مسکنی که \r\nوزارت راه و شهرسازی تا یک ماه آینده از آن رونمایی می‌کند، برای رونق \r\nبخشیدن به بازار مسکن سیاست‌های یکپارچه‌یی اتخاذ کرده است؛ سیاست‌هایی که \r\nدولت درنظر دارد به‌طور همزمان اجرا کند. انتظار می‌رود وزارت راه‌وشهرسازی\r\n انواع صندوق‌ها را در این طرح پیش‌بینی کند تا بتواند تمام قشرهای جامعه \r\nبه‌وی‍ژه دهک‌های پایین درآمدی را پوشش دهد.
\r\nدولت چه طرح‌هایی برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد جامعه می‌تواند اجرا کند؟
\r\nایجاد انواع صندوق‌ها در طرح جامع مسکن می‌تواند یکی از برنامه‌های دولت \r\nبرای کمک به این افراد باشد. کلا در این طرح بحث بیمه، کمک‌های اجاره‌بها \r\nبه خانوارهای کم‌درآمد و یکپارچه کردن یارانه‌ها موردنظر دولت است.
\r\nبرای نمونه، در فرانسه بالغ بر ۱.۷۵درصد تولید ناخالص داخلی صرف یارانه \r\nمسکن می‌شود به‌طوری که در فرانسه ۴.۵میلیون خانوار معادل ۴۰درصد \r\nاجاره‌بهای خود یارانه می‌گیرند. اما این رقم در ایران بالغ بر ۴درصد است. \r\nاما ضعف‌هایی ناشی از زمین رانتی، فروش تراکم، سیستم مالیاتی و شهرسازی \r\nناکارآمد منجر به استفاده غیربهینه از این یارانه می‌شود.
\r\nهمان‌طور که شاهدیم، تراکم فروشی باعث شده کم‌درآمدها به حاشیه شهر رانده \r\nشوند و در سکونتگاه‌های غیررسمی اسکان پیدا کنند تا درون شهر برج‌سازی صورت\r\n بگیرد. در حالی که با اجرای قوانین درست شهرسازی و سیستم مالیاتی باعث \r\nمی‌شود رانت زمین بعد از سه تا چهار سال از بین برود. به این ترتیب، زمین \r\nاز یک قیمت مشخصی بالاتر نرود. در حال حاضر بر بازار زمین یک سیستم فئودالی\r\n حاکم است. این سیستم نادرست با مدیریت ناکارآمد دولتی و شهری در امر \r\nتراکم‌فروشی تشدید یافت.
\r\n آیا ایجاد بازارهای رهنی می‌تواند در خروج بازار مسکن از رکود موثر باشد؟
\r\nاز سال ۱۳۴۷ قرار بود در ایران بازارهای رهنی و ثانویه فعالیت کند. اما این\r\n امر به‌دلایلی به تعویق افتاد. در این بازار دفترچه قسط خانواری که از \r\nبانک وام گرفته در بازار خریدوفروش می‌شود.
\r\nبا ایجاد چنین بازاری دیگر لازم نیست بانک مرکزی به بانک مسکن پول بدهد یا \r\nبرای تقویت بخش مسکن پول چاپ کند چراکه بانک مسکن می‌تواند از خریدوفروش \r\nاوراق وام‌های رهنی در بازار اولیه و ثانویه کسب درآمد کند. استفاده از این\r\n ابزار مالی، یک شیوه مطمئن برای ایجاد منابع است.
\r\n ارزیابی شما از کاهش تقاضای سرمایه‌یی مسکن در سال جاری چیست؟
\r\nکاهش تقاضای سرمایه‌یی در بخش مسکن نشان می‌دهد دیگر سوداگری در این بخش \r\nسودی ندارد. این به‌نفع اقتصاد کشور است و از آن می‌توان به‌عنوان یک اتفاق\r\n خوب یاد کرد چراکه مسکن به‌عنوان یک کالا ماهیت مصرفی پیدا کرده است و این\r\n اطمینان خاطر را در خانوارها ایجاد می‌کند که می‌توانند خانه‌دار شوند.
\r\nهمچنین این امر حاکی از آن است که دیگر شهرداری‌ها به‌دنبال تخریب زندگی و \r\nحیات شهری نیستند. از طرف دیگر نیز بانک‌ها دیگر منابع خود را صرفا به بخش \r\nمسکن هدایت نمی‌کنند، بلکه بخشی از این سرمایه‌ها به بخش صنعت و کشاورزی \r\nتزریق می‌شود.